雙倍印花稅松綁 香港樓市驟熱

[ 在環(huán)宇海灣的首批房源火速賣(mài)光后，熱鬧的市場(chǎng)氣氛也感染了買(mǎi)家入市情緒，加上雙倍印花稅、放寬換樓年期的消息繼續(xù)發(fā)揮作用，啟動(dòng)樓市換樓潮，為市場(chǎng)帶來(lái)新的客源]

 

位于尖沙咀的一個(gè)項(xiàng)目售樓處自從5月底開(kāi)售以來(lái)，每個(gè)周末都人滿為患，這樣熱鬧的氣氛也帶動(dòng)了整體香港樓市的市場(chǎng)氛圍，在過(guò)去的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)火爆。

 

這座售樓處位于尖沙咀，是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001.HK）、南豐集團(tuán)及港鐵公司（00066.HK）共同開(kāi)發(fā)的在荃灣區(qū)的環(huán)宇海灣售樓處。根據(jù)該樓盤(pán)提供的銷(xiāo)售安排計(jì)劃書(shū)，環(huán)宇海灣截至本周二已經(jīng)推出三次銷(xiāo)售，而且?guī)缀趺恳淮慰偰芪I(mǎi)家的眼球，引發(fā)全城搶購(gòu)潮。目前該樓盤(pán)總共推出在售房源1501套，占整體房源的87.4%，銷(xiāo)售情況異常火爆，半月之內(nèi)幾乎一搶而空。

 

一手市場(chǎng)百花齊放

 

除了環(huán)宇海灣是今年來(lái)香港最大型的項(xiàng)目外，其他新樓盤(pán)也趁市況轉(zhuǎn)好爭(zhēng)相冒尖。上周末香港興業(yè)（00480.HK）在愉景灣推出悅堤項(xiàng)目，開(kāi)售3小時(shí)已經(jīng)迅速賣(mài)出25套復(fù)式豪華住宅，在當(dāng)日推出的62套房源，也被顧客掃蕩一空。

 

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下一處位于大埔的嵐山1期也已經(jīng)在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備中，預(yù)計(jì)最快本月可以推出銷(xiāo)售安排。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄稱，預(yù)計(jì)今年下半年的市場(chǎng)情況可能會(huì)比上半年更暢旺，計(jì)劃在今年推售4個(gè)項(xiàng)目，維持今年銷(xiāo)售目標(biāo)300億港元，僅環(huán)宇海灣目前已經(jīng)累計(jì)銷(xiāo)售超過(guò)1000套，超出原定目標(biāo)800套，預(yù)計(jì)可以套現(xiàn)至少70億港元。

 

信和置業(yè)（00083.HK）與香港市區(qū)重建局合作的旺角奧朗·御峰正計(jì)劃銷(xiāo)售100套，新世界[-0.63% 資金 研報(bào)]（00017.HK）及會(huì)德豐地產(chǎn)旗下的GRAND AUSTIN也有望在近日推出，各發(fā)展商都想趁機(jī)在市況好時(shí)盡快出貨。

 

美銀美林全球研究部大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管魏志鴻對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，近日一手樓盤(pán)的百花齊放，與政府早前微調(diào)樓市政策有關(guān)。今年5月13日，香港特區(qū)政府放寬了雙倍印花稅，延長(zhǎng)了本地購(gòu)房者出售現(xiàn)有房屋的時(shí)限，首先受益的就是一手買(mǎi)家。

 

“在香港買(mǎi)一手樓盤(pán)都是預(yù)售，等到交樓時(shí)間都是1年多以后的事情了，但是舊政策規(guī)定，你買(mǎi)了新樓，就必須在6個(gè)月內(nèi)出售現(xiàn)有房屋，令換房人士無(wú)房可住，但是在新規(guī)定出臺(tái)后，可以在交樓后的6個(gè)月內(nèi)出售現(xiàn)有房屋，對(duì)市場(chǎng)氣氛有所改善。”魏志鴻說(shuō)。

 

在一手樓盤(pán)的密集推盤(pán)下，一手樓盤(pán)的成交量也被推向高峰。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，截至6月10日，香港的一手私人樓房注冊(cè)量創(chuàng)下了近18個(gè)月的新高，達(dá)到5648宗，同比大幅增長(zhǎng)27.7%。

 

二手市場(chǎng)逐漸抬頭

 

在一手市場(chǎng)持續(xù)火熱的帶動(dòng)下，二手市場(chǎng)也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。美聯(lián)物業(yè)資料顯示，6月2日至8日香港35個(gè)大型屋苑總共有116宗成交，按周上升3.6%?？礃堑娜藬?shù)也在不斷增加，上周末（6月7日至8日）香港15個(gè)指標(biāo)屋苑預(yù)約看樓量有1075組，較前一個(gè)周末增加1.5%。

 

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明稱，在環(huán)宇海灣的首批房源火速賣(mài)光后，熱鬧的市場(chǎng)氣氛也感染了買(mǎi)家入市情緒，加上雙倍印花稅、放寬換樓年期的消息繼續(xù)發(fā)揮作用，啟動(dòng)樓市換樓潮，為市場(chǎng)帶來(lái)新的客源。

 

香港土地注冊(cè)處資料顯示，5月份整體物業(yè)注冊(cè)總數(shù)共6785宗，環(huán)比增加12.9%，創(chuàng)下自去年3月以來(lái)的新高，其中5月二手住宅的注冊(cè)量達(dá)到4746宗，環(huán)比上升21.6%，顯示目前香港二手市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)正常水平。

 

同時(shí)，根據(jù)美銀美林的監(jiān)測(cè)，香港二手樓的成交量年初到現(xiàn)在升跌幅度僅僅在1%~2%，而早前市場(chǎng)預(yù)計(jì)二手樓的價(jià)格將下跌10萬(wàn)~20萬(wàn)港元/套，但就目前情況看，二手樓盤(pán)的價(jià)格并沒(méi)有發(fā)生變化，反映在香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有發(fā)生大幅改變的情況下，二手市場(chǎng)也并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)想中的恐慌銷(xiāo)售。

 

樓價(jià)止跌

 

在一手和二手樓盤(pán)成交量逐步抬頭的情況下，香港的樓價(jià)也開(kāi)始止跌。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的最新數(shù)據(jù)，4月份樓價(jià)指數(shù)環(huán)比回升0.4%，是在連續(xù)3個(gè)月的跌勢(shì)后首次回升，今年前4個(gè)月香港樓價(jià)指數(shù)累計(jì)跌幅縮小至0.2%。

 

美銀美林昨日發(fā)布報(bào)告稱，由于美國(guó)貨幣政策的持續(xù)寬松，令香港樓市實(shí)際上不如看上去那么悲觀，該行更上調(diào)了今年對(duì)香港樓市的估計(jì)，預(yù)計(jì)今年香港樓價(jià)僅僅下跌5%，與早前預(yù)計(jì)的下跌10%相比更為樂(lè)觀。

 

魏志鴻對(duì)記者稱，未來(lái)香港樓價(jià)的走勢(shì)幾乎完全取決于利率的方向，由于美元與港元實(shí)行聯(lián)系匯率制度，令香港的利率水平長(zhǎng)期保持在1.9%~2%的水平，而香港每年的通脹率都在3%~4%，在這種負(fù)利率的水平下，香港的租金回報(bào)率也達(dá)到了3%的水平，所以在香港買(mǎi)樓的投資回報(bào)率仍舊是正數(shù)。除非美國(guó)步入加息周期，到時(shí)才可能令香港的樓價(jià)有下行的壓力，不過(guò)短時(shí)間內(nèi)似乎并不太可能發(fā)生。

 

盡管一手市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始變多，但根據(jù)政府目標(biāo)，未來(lái)4年將增加72900個(gè)房屋供應(yīng)，即每年18225個(gè)房源（含公營(yíng)房屋），魏志鴻指出，每年香港新增家庭平均有25000個(gè)，如果這些供應(yīng)都有住房需求，那么香港的供應(yīng)量是不足以應(yīng)付的，而目前香港的房屋空置率大約只有4%，在需求旺盛的情況下，房?jī)r(jià)也不太可能發(fā)生劇烈變化。