鯤鵬專家深度剖析歐洲投資移民各國政策

1、 歐洲置業(yè)投資移民出現(xiàn)了不同國家金額不同，福利不同的現(xiàn)象，例如希臘式25萬歐元的門檻，而塞浦路斯是30萬歐元的門檻，類似還有西班牙、葡萄牙和意大利，對于投資者來說，哪個歐盟國家的投資移民置業(yè)計劃性價比最高?

 

鯤鵬移民咨詢部經(jīng)理董春麗日前在接受筆者采訪時給說：以葡萄牙、塞浦路斯、希臘等國家引領(lǐng)的歐洲買房移民開啟了海外投資置業(yè)的新時代，買房+投資+移民等于三倍收益，這種模式越來越被眾多投資者人認可。

 

有移居歐洲大陸意向的人士，在選擇某個歐洲國家辦理移民申請時，除了關(guān)注買房所獲身份的性質(zhì)外，如果此國既是申根國又是歐盟國，則增加了您身份的附加值。因為，其一，只有加入“申根協(xié)議”國家的公民和居民，才能享有自由往來于其他“申根”國家的便利，目前已經(jīng)加入“申根協(xié)議”的歐洲國家有26個，囊括了除英國以外的幾乎所有西歐發(fā)達國家;其二，“歐盟”成員國必須遵循“福利一體化”的政策，這就從制度上保證了移居“歐盟”成員國的新移民家庭，在享受福利待遇方面與該國公民沒有任何區(qū)別。

 

希臘投資移民項目兼具葡萄牙和塞浦路斯買房移民項目優(yōu)點，同時也具有競爭性和互補性。具體來講，投資金額低(相比于葡萄牙，西班牙50萬歐元，塞浦路斯30萬歐元的起點，25萬歐元就可以獲得移民身份，很具競爭力)，獲得希臘居留簽證等于獲得26個申根國家自由居住權(quán)，無居住要求，世界聞名度假勝地。2013歐洲各國經(jīng)濟走入最低點，房價也持續(xù)走低，25萬歐元起的買房移民成為了抄底投資歐洲，暢行歐洲的“金鑰匙”。 以下當(dāng)前熱門國買房移民項目的簡明對比。

 

歐洲買房移民方式對比(當(dāng)前熱門國家)

 

 

建議有意移民的申請人在考慮移民時間及目的地時，需要結(jié)合自己實際情況來看，畢竟這是一個家庭未來的重要決定。很多家庭往往是為了子女的教育而選擇移民，拿著綠卡去讀書會更有優(yōu)勢，學(xué)費至少便宜一半，申請入讀名校的幾率也更高，也沒有對留學(xué)生的專業(yè)限制。在留學(xué)成本越來越高的現(xiàn)狀下，辦理移民的直接好處就是孩子在取得移民身份后，即可享受到學(xué)費減免的福利，更易被名校錄取。

 

2、歐洲投資移民是否是一個偽命題，據(jù)了解，希臘只是拿到一張長期有效的簽證，房產(chǎn)5年后不變賣就續(xù)簽5年，這種簽證并非像美國的投資移民一樣有綠卡轉(zhuǎn)入籍的機會，對于投資者來說，是否是一個隱形的、未被披露解釋的信息呢?

 

鯤鵬移民咨詢部經(jīng)理董春麗說：通過買房的途徑來實現(xiàn)移民的目的，第一條就應(yīng)該關(guān)注具體的買房移民的條例，有政策還要看政策是如何規(guī)定的，嚴(yán)格按照政策的具體內(nèi)容理解。2013年4月18日，希臘議會通過了一項旨在發(fā)展希臘經(jīng)濟的4146/2013號投資移民促進法案，希臘政府正式批準(zhǔn)并實施“25萬歐元購房移民”政策，該法案規(guī)定：

 

非歐盟公民在希臘境內(nèi)購買價值25萬歐元或以上的房產(chǎn)，即可申請希臘居留許可簽證。簽證五年有效。五年后，只要該房產(chǎn)所有權(quán)仍在申請人名下，申請人及其配偶和18周歲以下的子女，擁有的居留許可簽證可續(xù)期(每次續(xù)期五年有效)。

 

按照希臘法律的政策,買房獲得的永久居留需要每5年審查一次,而審查的唯一條件即所購買房產(chǎn)沒有出售。希臘的永久居留卡,有效期是從遞交日其到之后的5年，頒發(fā)時間也會寫上去,類型為申根國永久居留(Residence Permit for Shengen)。也就是俗稱的“PR”或“綠卡。由于類型的確認,客戶可以直接拿到綠卡,這個明確的類別界定也消除了大家對于未來不確定的疑慮。

 

鯤鵬移民咨詢部經(jīng)理董春麗提醒，在海外購房，要注意“居住權(quán)”與“永居權(quán)(即通常說的拿綠卡的區(qū)別)”。永居權(quán)即有永久居住的權(quán)利，而居住權(quán)是短期內(nèi)居住，時間一過，需要再次提交居住申請，申請條件包括個人收入、存款、在該國居住時間等。如再次申請失敗，可能有房都住不得。

 

3、對于在歐洲國家置業(yè)的投資者來說，如果真的從投資回報的角度出發(fā)，考慮到歐洲各國的房產(chǎn)稅和出租率等因素，每年從房產(chǎn)所取得的投資回報率大概有多少?

 

歐洲各國的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過本輪的經(jīng)濟危機洗禮，各國房產(chǎn)價格都大幅下跌，有許多地區(qū)的房價已經(jīng)跌到了2000年左右的水平，可以說歐洲各國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被擠的差不多了，而且地產(chǎn)市場素有“經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)”之稱，既然歐元區(qū)經(jīng)濟已經(jīng)恢復(fù)增長，則歐洲房地產(chǎn)市場的回暖之勢也是指日可見了，同時歐洲身份對于很多中國人來說的確是極具吸引力的籌碼，隨著投資者的蜂擁而至，房價也將會水漲船高，如此看來，現(xiàn)在出手可謂是抄底的好時機，待整個市場行情明朗之后，再出手雖然風(fēng)險更小，但是投資收益卻必然大打折扣。

 

據(jù)專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)預(yù)測，未來5年歐洲商業(yè)地產(chǎn)年平均投資回報率可達8%，中東歐地區(qū)更高。房地產(chǎn)行業(yè)似乎離脫離底部為時不遠。目前歐洲房產(chǎn)價格低迷，出租回報率較高，投資者購房“抄底”時要注意地理位置，以免買入后出租困難，房價未來上升乏力。

 

4、從目前歐洲國家的政策來看，置業(yè)移民的風(fēng)險具體何在?

 

投資人對于歐洲投資買房風(fēng)險的擔(dān)心除了來自于對未來的不確定性，更因為歐洲對中國投資者來講是一個相對陌生的地區(qū)。因此，鯤鵬移民咨詢部經(jīng)理董春麗提醒廣大投資者，要重點關(guān)注及防范以下風(fēng)險：

 

1，法律風(fēng)險——聘請律師不能省。投資者在一個國家投資不動產(chǎn)，首先要考慮這個國家關(guān)于不動產(chǎn)投資的法律條文，但作為中國投資者，短時間內(nèi)把其法律搞清楚是很困難的。比如塞浦路斯買房與香港的法律相似，辦理過戶需要3—5年時間，但是如果沒有辦理過戶，沒有地契和房產(chǎn)證，房子的產(chǎn)權(quán)同樣屬于投資者，且可以購買其他房產(chǎn)。建議涉足歐洲不動產(chǎn)的投資者，一定要聘請一個好的律師，在歐洲律師的操守是忠于客戶，如果開發(fā)商聘請律師，那么律師的客戶是開發(fā)商，自然不會給投資者帶來保障。

 

投資者千萬不要出于成本考慮省掉律師費，因為聘請律師是為了幫助投資者監(jiān)督開發(fā)商，省了之后對投資者的安全就沒有了保障。希臘甚至有強制性的法律告訴購房者必須聘請買方律師。由于希臘是歐盟國家中唯一一個沒有建立中央登記系統(tǒng)的國家，因此在希臘投資，投資者一定要有忠于自己的律師。買方律師的職責(zé)一是查清與權(quán)屬有關(guān)的事宜，包括資產(chǎn)是否陷入糾紛等; 二是查清與建筑有關(guān)的事宜，包括有無建筑規(guī)劃許可等;三是維護房產(chǎn)交易中的客戶利益，確保交易的安全及合法合規(guī)。

 

2，移民公司選擇—專業(yè)正規(guī)移民公司有保障。中介公司要有合法移民資質(zhì)辦理葡萄牙，西班牙，希臘等國移民項目，這些項目并不是單純的海外房產(chǎn)投資，而是屬于投資移民的管理范疇。據(jù)2001年國家出臺法律規(guī)定，開展與移民有關(guān)的業(yè)務(wù)必須有公安部頒發(fā)的資質(zhì)許可，任何外國機構(gòu)和個人在中國不得開展與移民有關(guān)的業(yè)務(wù)。如果投資者選擇沒有合法資質(zhì)的移民機構(gòu)，簽署的服務(wù)協(xié)議則沒有法律效力，因而也得不到法律保護，這就意味著投資和移民身份都是有風(fēng)險。投資人要搞清楚移民服務(wù)機構(gòu)的合法性和業(yè)務(wù)區(qū)域，重點甄別其是否具有特許經(jīng)營執(zhí)照和公安部門批準(zhǔn)的移民機構(gòu)“國別”業(yè)務(wù)的限制，要謹慎對待“零收費”服務(wù)。

 

海外置業(yè)區(qū)別于國內(nèi)置業(yè)，信息渠道比較少，后續(xù)事情比較多，相對來說，像鯤鵬移民這樣正規(guī)的大的移民公司，無論是資信、售后服務(wù)還是當(dāng)?shù)厣睿転榭蛻籼峁目捶?、買房到辦理移民手續(xù)的全方位服務(wù)。

 

3，投資風(fēng)險—密切關(guān)注各國經(jīng)濟政策變化。風(fēng)險評估問題，投資雖然避免不了風(fēng)險，但是我們總要將風(fēng)險降到最低，對于歐洲未來幾年的經(jīng)濟走勢，誰也不敢說可以準(zhǔn)確預(yù)測，但是最近的一些數(shù)據(jù)還是可以讓我們有一些樂觀的理由的。在金融危機和歐洲危機爆發(fā)以來，希臘進行了市場改革，致力于擺脫經(jīng)濟衰敗和降低事業(yè)率。2013年希臘經(jīng)濟已出現(xiàn)向好跡象，實現(xiàn)了自1948年以來首次經(jīng)常賬戶盈余，并有望實現(xiàn)全年政府財政初級預(yù)算盈余。希臘2013年在鞏固財政基礎(chǔ)和減緩衰退方面的表現(xiàn)超過了預(yù)期，希臘經(jīng)濟在進入2014年以來，頻頻傳來捷報：實現(xiàn)基本預(yù)算盈余，減少先現(xiàn)金項目赤字。歐委會發(fā)布最新經(jīng)濟預(yù)測，2014年希臘國內(nèi)生產(chǎn)總值將走出衰退陰影，同比增長0.6%，失業(yè)率將從2013年的27.1%降低至26%以下。

 

4，政策變化風(fēng)險，謹慎購買期房，有移民計劃提早啟動。期房是否能如期交付：以塞浦路斯為例，該國的現(xiàn)房在很短的時間之內(nèi)幾乎被中國的申請人一掃而空，相當(dāng)部分的開發(fā)商為留住中國投資人而不惜圈地新建期房，有些期房的交付時間長達2年甚至更久。期房在建設(shè)過程中能否如期交付，在交付時是否會有新的政策出臺而增加支出，甚或影響身份的取得都成為未知，所以提醒客戶謹慎購買期房，有移民計劃乘早介入。

 

5、消費者除了買房去歐洲移民外，是否還有其他途徑移民歐洲?

 

鯤鵬移民咨詢部經(jīng)理董春麗說：表面上看，歐洲各國都接受移民申請，然而實際情況則不那么簡單。由于西歐、北歐最發(fā)達國家的個人生活水準(zhǔn)和社會福利水平很高，所以移民門檻自然設(shè)定得很高。因此，要想通過這些國家達到移居歐洲的目的，難度極大。想移民到歐洲國家的話，理論上可以通過婚姻、長期工作簽證、投資建立公司等方法。

 

但話說回來，婚姻這種方式雖然簡單快捷花錢少，但需要是基于真實的夫妻關(guān)系基礎(chǔ)上申請，接受申請國有關(guān)夫妻關(guān)系真實性的的各種嚴(yán)密審核是必要的。

 

技術(shù)移民或通過工作簽證轉(zhuǎn)換永居身份。以英國高技術(shù)移民為例，門檻很高，雅思要求每門6.5分以上，且稅收對應(yīng)的收入計入打分體系。能符合條件的境外申請人并不多。

 

投資建立公司。以熱門創(chuàng)業(yè)國家瑞典為例，“10萬元就能拿到瑞典國籍”的說法曾大范圍流傳后，瑞典駐華大使館、瑞典移民局紛紛辟謠，稱這是“錯誤信息”，瑞典對公司注冊金要求比較低，超過5萬瑞典克朗就行，不過后續(xù)經(jīng)營肯定要耗費一筆巨額開支和大量精力，讓公司正常經(jīng)營，盈利達到移民局要求才能申請永居，風(fēng)險太大。買公司就是全款買一家瑞典公司，一般在200-300萬瑞典克朗左右，投資者自己接手經(jīng)營，盈利也要達到要求才能申請永居，不過身在異鄉(xiāng)，有很多“游戲規(guī)則”尚待學(xué)習(xí)，要是弄不好不但把錢搭進去，連永居也沒戲了，申請移民瑞典“很難”，在歐洲開公司創(chuàng)業(yè)獲取身份并不如想象的那么容易。

 

綜上，在歐洲買房移民道路上，只有打消疑惑與避免誤區(qū)，把專業(yè)的事兒交給專業(yè)的人辦理，才能少走彎路，踏實順利踏上移民國的土地。