香港樓市跳水會否傳到廣深？ 業(yè)內(nèi)仍看漲

近日，一篇《香港一地價(jià)暴跌70%，北上廣深你們害怕了嗎？》的文章在網(wǎng)上被瘋狂轉(zhuǎn)載，說的是香港在春節(jié)后首次拍賣的住宅用地，樓面價(jià)只有19880港元/平方米，較5個(gè)月前同地段同用途的地價(jià)暴跌七成，只及北京六環(huán)的一半，顯示接連跳水的香港樓價(jià)下跌已傳遞到地價(jià)。同時(shí)還預(yù)測香港房價(jià)將再下滑10%-15%。對此，有內(nèi)地地產(chǎn)專家指出，香港這一地塊本身有瑕疵、條件苛刻，并不具可比性。而香港樓市跳水傳導(dǎo)到鄰近深圳、廣州的可能性很小。

地塊有瑕疵沒有可比性

2月12日，香港地政總署公告顯示，春節(jié)后首次拍賣的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號的住宅用地，以21.3億港元的價(jià)格賣給了中國海外發(fā)展有限公司旗下的一家子公司，批租期為50年。

按樓面價(jià)計(jì)算，該地塊只有19880港元/平方米，相當(dāng)于人民幣也就1.7萬元左右。對比春節(jié)前后、北京、南京等地動(dòng)輒四五萬元的樓面價(jià)土地，顯得香港地價(jià)似乎已崩潰了。據(jù)悉2015年北京樓面價(jià)超過3萬元+的土地高達(dá)26宗，其中甚至有3宗位于六環(huán)外。

對比2015年9月2日，在同樣位于新界大埔的第226號用地拍賣中，一塊同樣指定作私人住宅用途的地塊，成交價(jià)30.3億港元。按照最高面積計(jì)算，折合每平方米樓面價(jià)為4.887萬元人民幣。換句話說，短短5個(gè)月時(shí)間，同一地段同一用途的土地價(jià)格下降了近七成！據(jù)媒體報(bào)道，過去三個(gè)月香港樓市還出現(xiàn)過兩起流拍事件。

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年1月份香港物業(yè)成交約3500宗，這是1991年1月以來的最低數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達(dá)到3.7倍的香港房價(jià)似乎也要掉頭向下了，自2015年9月份達(dá)到頂點(diǎn)后，已下跌近9.5%。新春后香港賣地?cái)?shù)據(jù)，似乎印證了“樓價(jià)下跌已傳遞到地價(jià)”的判斷。

不過，對地價(jià)暴跌近七成之說，也有人持異議。“這地塊是有瑕疵的，價(jià)格不可以同比環(huán)比。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，土地轉(zhuǎn)讓文件顯示，該地塊為政府帶條件轉(zhuǎn)讓，存在環(huán)保團(tuán)體司法復(fù)核、買家購地后需等司法程序走完政府勝訴才能開發(fā)、政府?dāng)≡V則土地轉(zhuǎn)讓作廢、土地轉(zhuǎn)讓金退回等條件。所以轉(zhuǎn)讓價(jià)格較低。“其實(shí)從土地價(jià)格對比看，國內(nèi)一線城市的地價(jià)已經(jīng)處于瘋狂狀態(tài)，如果單獨(dú)只看北京的四環(huán)內(nèi)、上海的內(nèi)環(huán)，均價(jià)距離香港已經(jīng)很接近了。”張大偉說道。

香港樓市近期吹冷風(fēng)

那么，香港樓市近期表現(xiàn)到底如何？據(jù)了解，香港房價(jià)自去年9月開始下滑。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價(jià)較去年9月的最高點(diǎn)已跌去近10%，創(chuàng)2013年7月以來新低。此外，香港樓市也在2015年第四季度創(chuàng)下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。

農(nóng)歷新年后首個(gè)周末，香港樓市依然一遍蕭索。據(jù)各間代理行數(shù)據(jù)，十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊，只錄得兩宗至5宗成交。而最近錄得的成交，大部分“愈劈愈深”。如太古城某單位原業(yè)主去年11月放盤，叫價(jià)1100萬港元，直至1月中減至938萬港元，最終以883萬港元將單位易手，前后減價(jià)217萬港元，降幅達(dá)19.7%。

分析認(rèn)為，供應(yīng)增加、利率進(jìn)入上升周期、本地經(jīng)濟(jì)增長放慢及中國經(jīng)濟(jì)減速等因素是造成香港房地產(chǎn)市場變得艱難的原因。國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾15日發(fā)布的報(bào)告稱，2016年將是香港房地產(chǎn)市場困難的一年，預(yù)測住宅樓價(jià)平均下跌10%至15%。而瑞銀則預(yù)期香港樓價(jià)由目前至2017年年底再跌20%至25%。

而香港金管局總裁陳德霖2月15日對此土地拍賣低價(jià)暴跌事件表態(tài)，金管局需要時(shí)間來判斷香港房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期。

業(yè)內(nèi)仍看好一線城市房價(jià)

香港樓市正迎來“寒冬”，寒氣會吹到鄰近的深圳、廣州嗎？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2016年一線城市房價(jià)還得漲，重點(diǎn)二三線城市房價(jià)反彈可期，嚴(yán)重過剩的三四線城市房價(jià)則可能出現(xiàn)下探。源于“房價(jià)上漲的邏輯并沒有發(fā)生改變”，易居研究院預(yù)計(jì)，2016年第三季度房價(jià)環(huán)比增幅見頂，峰值可能為0.8%左右；預(yù)計(jì)同比增幅呈擴(kuò)大態(tài)勢，2016年年底達(dá)6.6%左右。

具體到深圳，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰預(yù)測稱，今年深圳房價(jià)還將再漲10%左右，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也做出了同樣的預(yù)估。不過，易居研究院副院長楊紅旭則指出，深圳房價(jià)已過熱，投機(jī)需求不建議買入。

至于房價(jià)相對理性的廣州，合富輝煌(中國)首席分析師黎文江表示，今年廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應(yīng)市，供應(yīng)充足。廣州市“十三五”城市發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)人口跟上，新一輪的購房熱潮將出現(xiàn)在2016年。由于城市價(jià)值提升，以及開發(fā)成本高漲等因素，估計(jì)今年整體房價(jià)平穩(wěn)上升10%左右。(記者 趙燕華）